卖房人死亡引发的合同纠纷

高高兴兴买房，付清房款拿了钥匙，但还没办房屋过户手续，卖房人却过世了，房子也被卖房人的儿子占有，买房人该何去何从？ 　 □ 本报记者 陈兆扬 　 通讯员 张仙 刘静 　 经营困难 卖房周转 　 2015年6月，黄骅居民张强（化名）的生意因经营不善出现困难，急需资金周转，遂在侄子的介绍下，与王清（化名）联系，欲卖掉其名下的一处房产。　 王清在查看了房子和房产证后，痛快地与张强签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定，在张强两个侄子的见证下，交付了40万元购房款。张强将房屋钥匙交给了王清，约定尽快办理房屋过户手续。 　 卖主死亡 引发纠纷 　 2015年年底，王清拿着钥匙来到所购房屋处，却发现无法打开屋门，房屋钥匙已被更换。多方打听下，才知道张强在前段时间因车祸去世了，张强的儿子张新（化名）以房屋所有权人的名义搬进了房屋。 　 王清急忙与张新联系，张新却拒绝交付房屋，并称房子是其所有，其父张强无权处置房子。明明房产证上是张强的名字，张强为何不能处置房子呢？ 　 原来，在2015年3月时，张强与妻子离婚，在离婚协议中约定该套房子归儿子张新所有，但张强后来到房产局办理了房屋产权登记，房产局为其颁发的房产证上所有权人为张强，共有人处为空白。 　现如今，张强去世，房屋被张新占有，王清在索要房子无果后不得不将张新诉至法院，要求张新返还购房款40万元，并赔偿其损失。 　法院判决 被告还款 　黄骅市人民法院经审理认为，原告王清与张强签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。因张强已经去世，其相关合同权利义务应由他的法定继承人即张新继承。本案所涉房屋已由被告张新实际占有、使用，其明确拒绝协助原告办理房屋过户手续，说明张新拒绝继续履行合同，原告王清与张强之间的《房屋买卖合同》应予解除。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，被告张新应在继承遗产范围内返还原告王清给付的购房款。据此，黄骅法院依法判决被告张新在继承遗产范围内返还原告王清购房款40万元。 　 【法官说法】 　 买受人是否能以善意取得主张房屋所有权　 善意取得，指动产占有人向第三人转移动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。 　 本案中，张强与妻子离婚协议中约定本案所涉房屋归被告张新所有，在不经张新同意的情况下，张强出售房屋的行为属于无权处分。王清在不知情的情况下，与房屋登记所有权人张强签订合同并交付购房款，其利益应受保护。 　 但按照法律规定，不动产转让的，应当进行产权登记变更。王清因未变更产权登记，该房屋的所有权并没有发生转移。故原告王清不构成物权法律意义上的善意取得,不得以善意取得主张房屋所有权，但享有合同债权，即请求出卖人按约定履行合同义务，交付涉案房屋并协助买受人办理房屋产权变更登记手续。 　买受人可否向出卖人的法定继承人主张债权 　如上所述，王清享有合同债权，可向张强请求履行合同义务，但张强于2015年年底死亡。买受人的请求权无法向出卖人行使。 　 这便产生了合同当事人一方死亡后合同效力问题。在当事人没有特别约定的情况，法官认为应依合同性质区别对待：一是具有人身依附性的合同（如服务合同），一方当事人死亡，合同效力自然终止。二是财产性质的合同（比如买卖合同），一方当事人死亡，合同效力并不当然终止，死亡的一方当事人有继承人的，继承人继承合同的财产权利则应继续履行合同义务，若继承人不愿意继承，合同则终止。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 　根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。故原告王清可要求被告在继承遗产范围内返还原告购房款40万元。

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