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卖房人死亡引发的合同纠纷

发布时间:2021-01-22 00:25:30 阅读: 来源:悬窗厂家

高高兴兴买房,付清房款拿了钥匙,但还没办房屋过户手续,卖房人却过世了,房子也被卖房人的儿子占有,买房人该何去何从?   □ 本报记者 陈兆扬   通讯员 张仙 刘静   经营困难 卖房周转   2015年6月,黄骅居民张强(化名)的生意因经营不善出现困难,急需资金周转,遂在侄子的介绍下,与王清(化名)联系,欲卖掉其名下的一处房产。  王清在查看了房子和房产证后,痛快地与张强签订了《房屋买卖合同》,并按照合同约定,在张强两个侄子的见证下,交付了40万元购房款。张强将房屋钥匙交给了王清,约定尽快办理房屋过户手续。   卖主死亡 引发纠纷   2015年年底,王清拿着钥匙来到所购房屋处,却发现无法打开屋门,房屋钥匙已被更换。多方打听下,才知道张强在前段时间因车祸去世了,张强的儿子张新(化名)以房屋所有权人的名义搬进了房屋。   王清急忙与张新联系,张新却拒绝交付房屋,并称房子是其所有,其父张强无权处置房子。明明房产证上是张强的名字,张强为何不能处置房子呢?   原来,在2015年3月时,张强与妻子离婚,在离婚协议中约定该套房子归儿子张新所有,但张强后来到房产局办理了房屋产权登记,房产局为其颁发的房产证上所有权人为张强,共有人处为空白。  现如今,张强去世,房屋被张新占有,王清在索要房子无果后不得不将张新诉至法院,要求张新返还购房款40万元,并赔偿其损失。  法院判决 被告还款  黄骅市人民法院经审理认为,原告王清与张强签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效。因张强已经去世,其相关合同权利义务应由他的法定继承人即张新继承。本案所涉房屋已由被告张新实际占有、使用,其明确拒绝协助原告办理房屋过户手续,说明张新拒绝继续履行合同,原告王清与张强之间的《房屋买卖合同》应予解除。合同解除后,因该合同取得的财产应当予以返还,被告张新应在继承遗产范围内返还原告王清给付的购房款。据此,黄骅法院依法判决被告张新在继承遗产范围内返还原告王清购房款40万元。   【法官说法】   买受人是否能以善意取得主张房屋所有权  善意取得,指动产占有人向第三人转移动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。   本案中,张强与妻子离婚协议中约定本案所涉房屋归被告张新所有,在不经张新同意的情况下,张强出售房屋的行为属于无权处分。王清在不知情的情况下,与房屋登记所有权人张强签订合同并交付购房款,其利益应受保护。   但按照法律规定,不动产转让的,应当进行产权登记变更。王清因未变更产权登记,该房屋的所有权并没有发生转移。故原告王清不构成物权法律意义上的善意取得,不得以善意取得主张房屋所有权,但享有合同债权,即请求出卖人按约定履行合同义务,交付涉案房屋并协助买受人办理房屋产权变更登记手续。  买受人可否向出卖人的法定继承人主张债权  如上所述,王清享有合同债权,可向张强请求履行合同义务,但张强于2015年年底死亡。买受人的请求权无法向出卖人行使。   这便产生了合同当事人一方死亡后合同效力问题。在当事人没有特别约定的情况,法官认为应依合同性质区别对待:一是具有人身依附性的合同(如服务合同),一方当事人死亡,合同效力自然终止。二是财产性质的合同(比如买卖合同),一方当事人死亡,合同效力并不当然终止,死亡的一方当事人有继承人的,继承人继承合同的财产权利则应继续履行合同义务,若继承人不愿意继承,合同则终止。合同解除后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。  根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定,继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。故原告王清可要求被告在继承遗产范围内返还原告购房款40万元。

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