新业态能否激活老商圈-【资讯】

发布时间：2021-09-03 16:30:44 阅读：次来源：悬窗厂家

记者近期巡城发现，东城街道花园新村这一传统商圈人气逐渐回升，资源得以盘活，正在为东莞传统商圈发展探索新路。

东城街道花园新村片区所占面积不大，历经多年建设，形成了特色鲜明的商圈，曾引领区域商业发展潮流，在东莞区域商业格局中很典型。近年来，花园新村商圈商业衰落、人流减少、配套滞后。为适应新时期的消费需求，目前该商圈的传统商业项目在积极转型，新兴经营模式崭露头角，产业性项目雏形初现。

辉煌

曾为市区最繁华商圈之一

花园新村商圈作为市区最早的商圈之一，为大众所熟悉。在地域上划分，该商圈以花园新村小区为核心，囊括小区内67栋商品房，周边聚集数十个楼盘小区，形成了一个大型的商圈。花园新村小区始建于1985年，由东莞市房地产开发总公司开发，是市区开发时间最早地产项目之一。1992年，花园新村经市政府批准划归东城街道管辖。

从商业格局上划分，花园新村商圈具有广泛的范畴。横线从新河北路为起端，延伸至东城中路沿线，纵线从运河路延伸至学院路、罗沙路一带，该范畴属于传统意义上的花园新村商圈。将该商圈比作一个商业坐标，花园商城广场是原点，形成红荔路与花园路、文华路的商业交汇。

花园商贸广场位于商圈的核心位置，是该商圈的标志性商业项目。这里进驻了知名的商场永旺百货，由之前的吉之岛商场改成现名。以花园商贸广场为龙头，花园路形成了长约一公里的特色商业街，沿街分布了数百间店铺，主打服饰、床上用品等经营业态，在市区具有很高的知名度。红荔路沿线主要以装饰建材、家具灯饰为主，是东莞大型装饰材料之地。花园路作为该商圈的主街道，形成服饰、床上用品一条街，文华路则形成饮食一条街。

在上世纪90年代，市区商业主要集中在莞城西城楼商圈，花园新村连接着新河北路，比邻莞城传统商圈，与后来崛起的东纵大道商圈、东城大道商圈等，形成城市级商圈，规模大、成熟度高。花园新村商圈在当时消费环境领先，而且很好地对接莞城优质的商业资源，使得该商圈迅速聚集商业资源，形成市区昔日最繁华的商圈之一。

衰落

消费聚集能力减弱

花园新村小区在上世纪80年代建成，周边聚集的商住项目雏形初现，花园新村一带形成庞大的商业体系。花园新村商圈与莞城旧城商圈鼎力发展的格局，一直延续到约2000年，雍华庭商圈、东纵大道商圈、世博商圈等区域性商业相继出现，南城的鸿福商圈、西平商圈等在近年崛起。

商业格局的转移，商业氛围的变化，带来了不可避免的现实问题。2000年以后，花园新村商圈由鼎盛走向衰落。处于该商圈龙头地位的花园商贸广场，早前的店铺经营率很高，沿街铺位更是一铺难求。好景持续多年后，现该广场一楼有不少空置铺位，转租或转让率较高。广场四楼原是一家酒楼，酒楼几年前撤离后，物业一直空置着。不仅如此，近年来，商圈的沿街店铺也出现了高空置率。

随着大市区的扩容，各大商圈的崛起，加上消费人口在减少，市区商业竞争呈现白热化。市区昔日规模最大的莞城旧城商圈生意减少、人气不足，花园新村商圈受到波及。

花园新村商圈是由地产项目演变而成，贴近市场，融合市场，在早期具有很强的集聚效应。永旺百货至今依然是花园新村商圈最具人气的龙头项目，该公司将东莞首家门店设在这里，花园新村商圈的影响力可见一斑。花园新村不仅吸引了永旺百货，同时吸引了家乐福的市区首家门店。家乐福门店设在运河边上，由于运河沿岸的商业氛围在弱化，该门店五六年前就关闭了，新门店设在花城广场，也是隶属于花园新村商业范畴。

近年来，不少银行等商业机构从花园新村撤离。银行机构的聚合或撤离，是反映一个区域商业变化的晴雨表。花园新村早期为商业旺地，各大银行对这里非常青睐，纷纷设立支行或分理处，如今部分机构已搬离，使得这一带的营商环境或多或少受到了影响。

花园新村商圈一直在演变与发展，但是受到了诸多因素的影响，其影响力显然在弱化。该商圈受到了多种因素的制约，包括停车位不足、缺乏大型购物场所、主力店单一、综合配套滞后等问题。商圈内除了花园商贸广场拥有地下停车库，其余主要依赖路面停车，远远满足不了实际需求。花园新村商圈缺乏大型购物场所，主力店单一，随着其它商圈的崛起，该商圈影响力日趋下降。另外，消费环境及综合配套等较为滞后，难以适应消费模式的转变同样制约了该商圈进一步发展。

转型

从单一业态向多业态发展

近两年来，花园路涌现了不少包括咖啡店、糖水店、面馆等休闲消费门店。使得单一的经营业态日趋完善。花园路沿街店铺之前几乎是清一色的服饰、床上用品门店，在业界知名度很高。花园路早年主打休闲服饰，形成一条时尚休闲的商业街，后来随着床上用品门店多起来，服饰与床上用品呈现“平分秋色”的状态。

随着市区商业项目逐渐增多，消费人流未见明显增加，加上电子商务的影响，服饰及床上用品的实体店受到电商的冲击。服饰店关闭了不少，至今依然受到不少影响。

床上用品门店同样受到大环境的影响、电商的冲击，不过形势并没有那么严峻。这些门店从传统的经营模式，逐步转变为线上线下的同步战略，增强与市场接轨的能力。有商家表示，服饰店多由个体经营，展示的款式有限，而且售价高于电商，导致实体店逐渐失去优势。床上用品等门店之所以能支撑下来，是因为有厂家作为后盾，同步开展线上线下销售。

从服饰及床上用品的单一业态，转变为休闲消费等综合性业态，这显然是应对电商影响，适应市场的体现。商业街需要进行适时改变，才能满足多元化的消费体验，聚集更多的人气。花园新村商圈近年逐步丰富经营业态，吸引了很多年轻消费者，让人气重新旺起来。业内人士分析，这一带有很大的潜力，关键在于打造好消费环境，丰富经营业态，做好配套服务，不仅留住本区域的消费人群，同时吸引其他地方的客源。

花园商贸广场近年努力完善经营业态，一度挂出横幅，宣称引进影院，即将开业。但是时隔一年多，影院项目被搁置，备受关注的消费卖点没有了下文。目前，该项目的四楼物业依然处于空置状态。

创新

建家居全品类O2O体验平台

在红荔路，一个大型商业项目外围搭建了脚手架，正密锣紧鼓装修。该项目是美臣客O2O家居体验中心，宣称要打造东莞首家最大家居全品类O2O体验平台。

美臣客O2O家居体验中心的前身为彩怡名居装饰材料城。当时，随着花园新村小区建设，这一带掀起了地产开发热，红荔路优势位置突出，便形成大型装饰材料之地，并与莞城罗沙路的装饰材料集散地相呼应，成为市区一个规模很大、辐射面很广的装饰材料展销地带。彩怡名居顺应时势，助力沿线装饰材料经营业态高端化，一度成为标杆式项目。可惜由于大环境变化，大约在两年前，彩怡名居关闭了，美臣客O2O家居体验中心正酝酿亮相。

美臣客招商的建材类、家具类等经营内容与彩怡名居差别不大，在家居类的经营范围更为丰富些，囊括家居饰品、进口食品、体育用品、厨房用具、品牌家电、精品陶瓷、塑胶制品等10多个种类。美臣客有关负责人表示，这是美臣客在东莞推出的首个项目，接下来将在全国范围内规划建设更多O2O家居体验中心，开启线上线下两个渠道，解决了线上销售、线下体验的问题。

近年来，家居卖场不断涌现，行业竞争尤为激烈。美臣客的到来，能否带来全新的体验，能否带来人气的聚集，受到了外界的关注。该公司称，家居饰品受到网购渠道冲击。在一些电商平台上，经常可以找到与线下的同类型产品，并具有较强的价格优势。无法形成品牌的差异化，性价比也不高，是造成线上家居饰品销售难的一个原因。

美臣客是否能够聚集客源、财源、资源，不久将见分晓。可以肯定的是，该项目带来的经营新模式，对于花园新村商圈盘活商业街资源，激活更大的发展空间，具有一定的启发意义。莞城是东莞商业的发源地，莞城商业至今占据一席之位，关键在于形成经营特色，像西正路是莞城最为繁华的街道之一，以中高档服饰、精品店及钟表首饰为主;向阳路是手机一条街，规模为市区之最;金牛路段主要以汽修及零配件为主;新风路是莞城最为传统的服装街等，均是依托特色资源进行支撑发展。

与市区新崛起的商圈不同，花园新村商圈代表了一个时期的商业典型，不仅具备普通商圈的日常业态，同时拥有多条专业化商业街作为支撑，形成独特的经营特色。在传统意义上，餐饮休闲娱乐业态能有效增强商业项目的辐射能力，如果花园新村不断强化餐饮休闲娱乐业态，克服主力店欠缺、地段边缘化等弊端，同样可以发挥区域商业的聚合效应。

无论红荔路，还是花园路，或者是文华路，以及该商圈更广泛的范畴，规模化经营已形成气候，在业界也产生一定的影响力。接下来，关键是需要借助新思维，植入新模式，不断适应市场的变化，将项目做精做大。

花园新村传统商圈

需注入电商新元素

■访谈

东莞市政协委员梁聚峰：

花园新村商圈如何克服弊端，获得更大的发展空间;如何发挥传统批发街的优势资源聚集人气;如何借力新上马的商贸物流项目，以推动商业资源整合发展?为此，记者采访了东莞市政协委员梁聚峰。

南方日报：花园新村商圈如何破除停车位不足、缺乏大型购物场所、综合配套滞后等弊端?

梁聚峰：花园新村商圈的衰落与东莞旧城区的衰落联系在一起，两者属于同样的地理方位，因为城市发展重心开始转移，逐渐失去了银行、医院等优势资源，缺乏了产业支撑，另外与东莞产业结构重心转移也是有关的。

商圈衰落，关键是人流不足，要聚集人流，不妨从多方面入手。可以将邻近商圈的闲置土地等加以改造，开辟为停车位，或者建设新建项目，确保停车位充裕。该区域的道路为早期建设，交通承载量有限，可以多设置驿站或单车租赁点，与传统交通进行衔接，使得这一带成为休闲的购物去处。另外，这一带有一些道路，但是并非四通八达，关键要做好交通衔接工作，克服交通短板。

南方日报：花园新村商圈有专业的商业街作为支撑，包括形成了服饰及床上用品一条街、饮食一条街、装饰材料集散地等，如何借力传统资源聚集人气?

梁聚峰：城市在扩容，商圈在外迁，花园新村商圈之所以没有很大的衰落，依然保持着吸引力，关键就是有些传统商业街资源作为支撑，支撑着这一带慢慢稳定发展，聚集人气。花园新村在一定程度上属于旧城，这显然跟旧城出现空心化的趋势是有关联的，花园路之前曾将饮食全部迁出，其实对人气影响是很大的。

花园新村一带需要进一步发挥传统商业街的集聚效应，不断提升品质，在转型升级新的业态、新的经营模式方面，可以进行更多的尝试，往传统商业注入电商等新元素。这一带在整体发展上处于较为停滞的状态，需要做好整体的规划与建设，尤其加快“三旧”改造，将周边区域进行融合发展。

南方日报：花园新村商圈内的一些商贸物流项目即将上马，不仅聚集人气，同时带来了全新的经营模式。花园新村如何以产业项目推动商业资源整合发展?

梁聚峰：花园新村与高埗、石碣仅一河之隔，东江对岸建成了不少楼盘，逐渐聚集了人气，对于花园新村商圈的传统商业街有积极的带动作用，包括装饰材料采购、饮食体验、休闲购物等，花园新村对周边的商住项目形成配套服务。

花园新村一带具有发展物流、批发的优势条件，本来已有很好的基础，加上一些新项目上马，不仅留住人流，同时会聚集人流。只要周边的产业项目旺起来，花园新村就会旺起来。综合多方面的条件，这里不适合做太大型的商业项目，反而可以做好配套性的服务，比较适合走中端道路，打造休闲产业。这一带适合打造创意文化产业，毕竟这里的空间有限，建设密集比较大，而打造文化创意产业项目并非要占地很大，这里比邻老城区，有一定的文化氛围，政府可以给予更大的扶持力度，助力这种产业模式得以实施。

借力产业项目促商圈改造升级

■记者手记

在东城中路与文华路交汇处，东城国际食品交易中心已接近完工，目前正在招商中。该项目总占地8万平方米，分两期开发。按照规划，该项目将打造成为目前东城规模最大，规划最完善、地段最好、潜力最大的食品批发市场。

城市扩容发展，消费人群外迁，新区域成为城市发展的重心，这已是大势所趋。花园新村商圈属于传统商圈，由于为早期规划建设，考虑的层面受限，导致了消费环境、配套服务等方面凸显了弊端，一度出现商业衰落、人流外迁等困境。像东城国际食品交易中心等新项目崛起，将为稳住花园新村商圈的消费要素，发挥积极的作用。

花园新村需要更多聚集人气的商贸项目，不止是一个消费项目，更是一个留住人流、聚集人流的平台，将吸引人流、车流、资源流，使得这一带保持着发展的活力。花园新村拥有良好的产业基础，尤其是现代服务业的配套资源，如今借力新项目的运营，将发挥产业基础的带动作用，有利于稳住商圈的人流资源、助力商圈保持吸引力。

花园路、红荔路、文华路等特色商业街，为东城的商业发展铺垫了基础。顺着花园新村，沿着运河、东江边，物流商贸项目的布局，有助于东城的产业升级、区域商业的提升。东城早前谋划在运河沿线积极打造大物流经济带，借助运河整治和城市轨道交通R2线建设，不断完善基础设施，整合各类物流资源，尽快形成专业化、社会化、现代化的物流服务体系。

在新常态下，东城依托扎实的产业基础，突出的优势条件，加快加快生产性服务业发展，编制生产性服务业发展规划，重点推动研发设计、物流配送、金融服务、外贸服务等产业发展。尤其是抓住石龙火车站开通国际货运专列、轨道R2线年内通车等机遇，打造莞龙路现代物流黄金通道。以产业项目推动资源整合发展，在花园新村商圈的改造升级中，体现更大的助推力与凝聚力。