高端写字楼进入拼软件时代

万达广场写字楼的样板房。

专业服务成“香饽饽” 业内预测物管服务提升后写字楼每平方米月租可过百

文/记者曾艳珠 图/记者张宇杰

熟悉佛山房地产市场的人，谁也不会否认目前写字楼供应多、销售难这个事实。来自戴德粱行和高力国际两个专业机构的统计数据都显示，佛山写字楼供大于求，戴德粱行更预测，到2016年，佛山写字楼总供应量为340万平方米，总存量为443万平方米，供过于求超过100万平方米。

在严峻的“危机”面前，写字楼开发商、运营商也在多方突围。一方面在硬件配置上下工夫，超甲级写字楼在佛山遍地开花。另一方面，写字楼的物业服务得到重视，专业、优秀的物业公司成为开发商考察、引进的对象。戴德粱行专业人士认为，佛山写字楼的物业服务与广深相比仍有一定差距，有时租户付出了高额的物业费但没享受到相应的服务，佛山急需专业服务物业公司推动写字楼市场良性发展。佛山写字楼整体物管水平提升后，未来租金过百不成问题。

供需：至2016年过剩百万平方米

根据戴德粱行的统计，2000~2006年，佛山写字楼开始起步，汾江路、季华路成为热点区域，这时候的商住楼与写字楼混杂，写字楼以销售为主，不统一招租，以百花广场、财汇大厦为代表。

2007~2011年，佛山写字楼飞速发展，重点区域仍在汾江路、季华路一带，但写字楼租售结合的形式更为普遍，开发商开始自持、统一招租，卓远国际、九鼎国际、金海广场是这一时期的代表。

从2012年起，佛山写字楼供应进入高峰期。今年，万科金色领域、禅城绿地中心、佛山万科广场、广佛智城、华创商业广场、南海万科广场等商业项目陆续入市，成为最大投资热点。预计2014年，佛山市优质写字楼需求面积约256万平方米。2016年总需求量约为340万平方米，总存量为443万平方米，供过于求超过100万平方米。

来自另一家专业写字楼与商业服务商高力国际的统计数据显示，至2012年年底，佛山写字楼总库存约104万平方米，平均空置率为18.6%。

收益：禅桂优质写字楼年回报率超5%

在投资者关心的收益方面，高力国际统计数据显示，2012年到今年第一季度，写字楼的毛收益率呈下降趋势，2013年第一季度毛收益率为4.3%。

戴德粱行策略发展顾问部联席主管及董事林力强提供了今年的数据：2013年佛山写字楼租金平均为55元/平方米/月，禅桂优质写字楼租金在65元/平方米/月，甲级写字楼租金为80~100元/平方米/月。同时，戴德粱行预计全年约为1.47万元/平方米，售价有所上涨。

戴德粱行的统计还显示，佛山写字楼总体收益率为4.49%。禅桂大部分优质写字楼回报率超过5%。重点地区（如季华路）的优质写字楼收益率达到7%以上。

观察：“软硬兼施”　提升附加值

需要特别提出的是，佛山目前写字楼收益尚可，不代表未来就一路向好，尤其是在未来两三年内供应量大增的压力下，新增写字楼是否能顺利出售、出租，仍是一个未知数。同样，已出售正招租、出租的写字楼，也要考虑如何加强服务，避免客源流失。

“危机”之下，写字楼开发商也在突围，为提升写字楼附加值，开发商几乎是“软硬兼施”。

在硬件方面，写字楼的配置都堪称“高大上”，挑高大堂、优良电梯、空调、玻璃幕墙，整栋建筑美轮美奂。

物管服务是开发商、运营商“软”实力的体现。好的物管服务能使物业保值、升值，早已在住宅市场得到印证。这一规律同样适用于商业地产。

记者注意到，已有一些开发商注意考察、引进专业公司，希望提升物业的附加值。一些拥有丰富商用物业管理经验的公司，也成为“香饽饽”。

预测：提升服务 租户愿接受较高收费

戴德粱行华中区物业及设施管理主管、董事黎家乐透露，业界评判优质写字楼有12个指标：位置、交通方便性、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、建筑设备系统、声望、租户类型、物业管理水平、为客户提供的服务。“前10个指标做到并不难，后两个指标，佛山与一线城市相比，仍有一定差距。”黎家乐指出。

记者了解到，目前佛山很多写字楼的物管公司，很少针对租户接待客户、开展业务、树立品牌形象等方面，开展针对性的服务。一些写字楼租户向记者反映，感觉物管就是“收租”的，平时很少关心大家，只在欠缴水电费时会及时出现。

在黎家乐看来，优质的物业服务，绝不仅仅是提供绿化、安保、保洁这么简单，还包括“行政专员”、公共管理、行政管家等诸多服务。

当然，多样化的物业管理，收取的物管费用也更高。目前，佛山写字楼的物管费普遍在10元以下，5元左右的占大多数。佛山写字楼租户完全有经济实力接受较高的物管费。有时租户付出了高额的物业费，却没享受到相应的服务。“打个比喻，佛山写字楼租户给了打的士的钱，但物管公司只给了人家一部三轮车坐，人家当然不愿意啦。”黎家乐认为，佛山写字楼物管服务还有极大的提升空间，整个市场服务做上去后，佛山写字楼租金过百不成问题。

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